sábado, 29 de marzo de 2014

ENCUENTRO CON TOPOGRAFOS


Durante el mes de agosto de hace dos años, Pedro J. Ortiz me propuso abrir un grupo de trabajo en la red Linkedin. El resultado fue un intenso intercambio de opiniones que estaría muy bien fuese publicado. Pongo por ejemplo una de mis intervenciones:
En cuanto al último comentario de Anabel, lo considero especialmente importante por dos razones. Primero porque es la primera vez en 138 comentarios que alguien dice que no se debe acompañar base gráfica registral a la nota simple informativa de la finca (postura sostenida por una parte con mucho peso dentro de los cuerpos de registradores y notarios)
y segunda porque viene a poner sobre la mesa un temor que en ocasiones veo que asalta a muchos técnicos cuando hablamos del tema de bases gráficas: Que sea el registrador, con su actuación, quien este invadiendo las competencias propias del TC. Y como comprenderéis es esencial para mí hacer ver la imposibilidad de que esto ocurra.

Cuando yo valido una base gráfica "afirmo bajo mi responsabilidad que la descripción gráfica que de la finca cuyo perímetro configuro sobre imágenes del territorio coincide en su identidad con la descripción alfanumérica que de la finca se hace en el folio registral".

NO DESCRIBO LA FINCA, la finca ya esta descrita, solo traduzco su descripción alfanumérica o literaria a un lenguaje gráfico. Esa traducción puede ser imposible (rústica de cuatro linderos personales históricos) y no hay base gráfica, la traducción puede ser difusa en cuanto a la certeza de linderos o superficies y entonces queda en estado provisional (no porque tenga mejor o peor cartografía, sino porque la descripción literaria tiene esos caracteres deficientes) o tengo la posibilidad de reflejar exactamente sobre imágenes del territorio la identidad (casi nunca la descripción) gráfica de la finca y entonces la validación es definitiva. Si contase con una escritura acompañada de plano georreferenciado, la descripción literaria se ajustaría al plano y tras comprobar que eso es así, y que no hay ningún tipo de obstáculo legal, formal o material de calificación, la base gráfica que crea el Registro, la traducción gráfica de la redacción literaria, se ajustará a una realidad medida de manera infalible y la validación será lo que tiene que ser.

¿Alguno de vosotros piensa que el Registrador va a levantar el plano? ¿Algún Registrador puede pensar que un TC puede validar la base gráfica? Pues desgraciadamente sí que algunos lo pensáis y algún registrador lo piensa y eso es, a mi juicio, una barbaridad. Se puede pensar que para qué se necesita una base gráfica registral, que se archive directamente el plano del TC y que ese valga como descripción de la finca. Se puede pensar, como bien decía Miguel Ángel, que para que plano topográfico, si la base grafica registral, cumple tal función.

Pero crear una bgr es lo mismo que practicar un asiento registral, nada más que en vez de números y letras, utilizo líneas, puntos e imágenes. Es un acto de creación jurídica y medir la realidad física de un inmueble es la constatación técnica de una realidad objetiva no jurídica sino topográfica. Los efectos jurídicos que yo creo necesitan una base topográfica y la topografía que levantáis necesita un fedatario jurídico que la registre frente a terceros

Si no aceptamos el engranaje que he expuesto :
1. plano del TC al Registrador
2. Registrador propuesta de base grafica al notario
3. Autorización de consentimientos en notaria al otorgarse escritura
4. Inscripción de la escritura y creación de la BGR en base a la propuesta

Entonces tiramos cada uno por nuestro lado y comenzamos una absurda discusión a ver quién se queda con la competencia de quien, cuando son competencias diferentes y que al interoperar se enriquecen

1 comentario:

Miguel Ángel dijo...

Después de tanto tiempo hablando de este tema, parece que quién se ha de mover no se mueve por más que se le empuje; y digo esto al sentir de los comentarios.
Sin duda, es una obviedad el párrafo final cuando dice ...que son competencias diferentes y que al interoperar se enriquecen... pero tampoco queden dudas de que el Registro, tendría un valor añadido infinitamente mayor que el actual, si se acompañase a cada asiento registral de una finca, su definición geométrica perimetral en correspondencia con la descripción alfanumérica.
Es así y solo así, como se consigue una representación numérico-gráfica de ese recinto espacial de forma indubitada.
Ahora bien, esa definición geométrica tendrá distinta graduación en sus efectos, dependiendo de: si la base gráfica se ha obtenido de un ortofoto (en cuyo caso tendría solo un valor identificativo y poco más, lo cual, a lo mejor para el Registro ya es mucho); o bien, si la base gráfica proviene de un levantamiento topográfico.
En el primer caso hablamos de una base gráfica registral y en el segundo de una base topográfica y cartográfica.
Si a efectos registrales vale con la primera, huelga todo intento de apostar por otro modelo de Registro que de fe, con la misma garantía y seguridad jurídica, no solamente de los derechos que recaen sobre esa finca, sino también de su perímetro y cabida.