ENCUENTRO CON TOPOGRAFOS

Durante el mes de agosto de hace dos años, Pedro J. Ortiz me propuso abrir un grupo de trabajo en la red Linkedin. El resultado fue un intenso intercambio de opiniones que estaría muy bien fuese publicado. Pongo por ejemplo una de mis intervenciones:

En cuanto al último comentario de Anabel, lo considero especialmente importante por dos razones. Primero porque es la primera vez en 138 comentarios que alguien dice que no se debe acompañar base gráfica registral a la nota simple informativa de la finca (postura sostenida por una parte con mucho peso dentro de los cuerpos de registradores y notarios)
y segunda porque viene a poner sobre la mesa un temor que en ocasiones veo que asalta a muchos técnicos cuando hablamos del tema de bases gráficas: Que sea el registrador, con su actuación, quien este invadiendo las competencias propias del TC. Y como comprenderéis es esencial para mí hacer ver la imposibilidad de que esto ocurra.

Cuando yo valido una base gráfica "afirmo bajo mi responsabilidad que la descripción gráfica que de la finca cuyo perímetro configuro sobre imágenes del territorio coincide en su identidad con la descripción alfanumérica que de la finca se hace en el folio registral".

NO DESCRIBO LA FINCA, la finca ya esta descrita, solo traduzco su descripción alfanumérica o literaria a un lenguaje gráfico. Esa traducción puede ser imposible (rústica de cuatro linderos personales históricos) y no hay base gráfica, la traducción puede ser difusa en cuanto a la certeza de linderos o superficies y entonces queda en estado provisional (no porque tenga mejor o peor cartografía, sino porque la descripción literaria tiene esos caracteres deficientes) o tengo la posibilidad de reflejar exactamente sobre imágenes del territorio la identidad (casi nunca la descripción) gráfica de la finca y entonces la validación es definitiva. Si contase con una escritura acompañada de plano georreferenciado, la descripción literaria se ajustaría al plano y tras comprobar que eso es así, y que no hay ningún tipo de obstáculo legal, formal o material de calificación, la base gráfica que crea el Registro, la traducción gráfica de la redacción literaria, se ajustará a una realidad medida de manera infalible y la validación será lo que tiene que ser.

¿Alguno de vosotros piensa que el Registrador va a levantar el plano? ¿Algún Registrador puede pensar que un TC puede validar la base gráfica? Pues desgraciadamente sí que algunos lo pensáis y algún registrador lo piensa y eso es, a mi juicio, una barbaridad. Se puede pensar que para qué se necesita una base gráfica registral, que se archive directamente el plano del TC y que ese valga como descripción de la finca. Se puede pensar, como bien decía Miguel Ángel, que para que plano topográfico, si la base grafica registral, cumple tal función.

Pero crear una bgr es lo mismo que practicar un asiento registral, nada más que en vez de números y letras, utilizo líneas, puntos e imágenes. Es un acto de creación jurídica y medir la realidad física de un inmueble es la constatación técnica de una realidad objetiva no jurídica sino topográfica. Los efectos jurídicos que yo creo necesitan una base topográfica y la topografía que levantáis necesita un fedatario jurídico que la registre frente a terceros

Si no aceptamos el engranaje que he expuesto :
1. plano del TC al Registrador
2. Registrador propuesta de base grafica al notario
3. Autorización de consentimientos en notaria al otorgarse escritura
4. Inscripción de la escritura y creación de la BGR en base a la propuesta

Entonces tiramos cada uno por nuestro lado y comenzamos una absurda discusión a ver quién se queda con la competencia de quien, cuando son competencias diferentes y que al interoperar se enriquecen

DESPLAZAMIENTOS EN REPARCELACION

Se trata de una reparcelación urbanística de carácter económico. Cuando se me pidió certificación de cada finca para iniciar el proceso, acompañé Base Grafica Registral de cada una de ellas. Al cabo de los meses lo que he recibido en el proyecto presentado es lo siguiente:

                                                          
Efectivamente, la base gráfica dibujada por el equipo redactor del proyecto se monta sobre el tejado del chalet que ocupa la parcela. Tengo dos opciones: o “clavar” la base gráfica aportada o hacer reinterpretación fotográfica y ajustarla a los linderos de la ortofoto. Pero antes de tomar una decisión, resulta imprescindible conocer el origen de la representación gráfica que se me ha presentado a inscribir. Dos alternativas: O se han tomado coordenadas en campo y al representarlas demuestran que hay un desplazamiento de la imagen ortofotográfica o se han tomado coordenadas de una imagen diferente al fondo que aparece en el documento presentado y el desplazamiento se produce por cambio del fondo de configuración. Dependiendo de una cosa o de la otra tomaré una u otra decisión. He pedido al Ayuntamiento que me lo aclare y acabo de recibir la comunicación. Como en las viejas pelis americanas, mañana la solución (o al menos mi solución que no tengo aun claro que sea la mejor)

BASE DE DATOS CENTRAL Y PROGRAMA INFORMATICO UNICO EN LOS REGISTROS

Una base de datos central o centralizada dentro de una Organización entiendo que tiene puntos de eficiencia, sobre todo económica, indudables, frente a bases de datos locales. Lo del programa  o sistema informático único, pues parece que también entra dentro de la lógica de toda organización. Si vas a cualquier sucursal del Banco Santander, verás que usa el mismo programa que todas las demás sucursales del Banco y comprobarás que  no es independiente a la hora de  crear  datos, sino que se limita a utilizar los campos que en la pantalla del ordenador aparecen, los mismos para  todas las oficinas del banco. Esto no solo es lógico sino que además resulta imperativo  porque todas las sucursales trabajan para la casa matriz que es la que ejerce el negocio.  Ahora bien, si vas a cualquier sucursal del BBVA verás que  utiliza un programa distinto al que vimos para el Santander, parecido en cuanto a sus requisitos básicos (igual en aquellos puntos que resultan imperativos), pero con sus propias especificidades y características. La razón de que el Santander y el BBVA utilicen sistemas informáticos distintos en cada una de sus redes es simplemente  porque cada Banco quiere ser mejor que los de su competencia, hacer mejor faena y ganar más dinero.

¿Son estas reflexiones aplicables a nuestro Registro de la Propiedad? Pues depende de lo que el legislador quiera que sea nuestro Registro. Hasta este momento, nosotros no hemos sido sucursales del mismo “Banco” sino “Bancos” diferentes. Debemos tener programas con funcionalidades  mínimas homogéneas porque todos nos dedicamos a este oficio de tabular y porque los aspectos imperativos que para nuestro quehacer marca la ley, son  tan numerosos e importantes, si no mas, que los marcados para la actividad bancaria. 

Pero mientras sea yo, como Registrador, el responsable de mi Oficina debe permitírseme la adopción, bajo mi responsabilidad, de las medidas añadidas que considere yo necesarias para garantizar el éxito de mi función, aunque el resto de mis compañeros no lo haya hecho. Y ello no para ganar más dinero que el resto de Registradores, como en el caso de los Bancos, sino precisamente por el motivo contrario, para evitar tener que responder con mi patrimonio personal de las demandas que pudieran derivarse del mal funcionamiento del servicio que presto.

EL CASO DEL IMPERIOSO AVANCE DE LOS EDIFICIOS HACIA EL MAR

La verdad es que cada día creo más en la teoría de la relatividad (o no sé muy bien si en el relativismo existencial). El caso es que solamente me produce  confianza aquello que me lo demuestra y no aquello que, solo por ser lo que es, debería producírmela. ¿Por qué el art. 34 de la Ley Hipotecaria  (un artículo que,  en aras del principio de  seguridad jurídica,  protege a quien confía en el Registro, hasta el punto de poder  llegar a privar al verdadero propietario de su legítimo dominio sobre una finca) no es discutido en general? Simplemente  porque no falla, el conflicto no se produce. ¿Y por qué no falla? Por el escrupuloso celo del Registrador en denegar el acceso al Registro de todo error formal o material que pueda afectar a un negocio (hasta el punto de denegar el acceso registral del negocio en sí). ¿Y a que se debe tan escrupuloso celo? Pues simplemente se debe a que si el Registrador se equivoca responde con su patrimonio personal del error cometido.

En cambio, esto no pasa en casi ningún otro ámbito de la Administración. Tomemos por ejemplo la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotos Aéreas (PNOA). Se supone que es la oficial y que es correcta y que ha pasado todos los filtros de calidad y que al ser oficial “ha de ir a misa”. Hasta que se equivoca flagrantemente: LOS EDIFICIOS INVADEN EL PASEO MARITIMO DE LLORET DE MAR ¿Me lo creo o mejor me doy una vuelta y compruebo con alivio que ninguno de los dos edificios ha avanzado hacia el mar, comiéndose literalmente el paseo? . (Ver archivo adjunto)

Si lo oficial falla , la inseguridad es grave, pero si lo oficial no falla solamente porque lo dice la ley, aunque evidentemente lo haga, entonces se produce la quiebra del sistema. Conclusión:  toda información  ha de ser siempre contrastada, depurada y en su caso corregida para que pueda producir confianza. Luego, mas tarde, ya vendrá la declaración de oficialidad.

ERRONEO TRATAMIENTO DE LA TECNICA DE LA INFORMACION TERRITORIAL ASOCIADA EN EL BORRADOR DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Si alguien con mínimo criterio técnico no lo evita antes (que parece ser no lo va a evitar) el art. 9 del texto de reforma de la Ley Hipotecaria contiene una “perla” más en este collar de despropósitos:

Cuando conste acreditada, se expresará por nota indicativa, y con  efectos meramente informativos, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera, identificando en su caso los enlaces que remitan a las bases de  datos o sitios electrónicos que legalmente permitan conocer y actualizar la información extraída.

Técnica completamente errónea (el redactor ha oído campanadas, pero no sabe donde suenan): la información territorial no puede tener tratamiento registral “a efectos informativos”. Es peligroso hacer constar estas circunstancias por nota indicativa (supongo que la antigua nota marginal) en el folio registral, ya que cualquier juez puede considerarla como información  registral (de hecho lo es al constar en folio) cuando la misma no ha pasado los filtros propios de la calificación registral. Más peligroso aun resulta identificar enlaces tecnológicos que no dependan del filtro de calificación del Registrador, las consecuencias de ello, podrían ocupar cientos de “posts”

Es importante utilizar adecuadamente la técnica gráfica hipotecaria  de la asociación y considerar que la relación entre la info territorial (urbanística, administrativa, ambiental)  y la finca registral  solo puede serlo a través de su incorporación a la base gráfica.  Lo que se hace en este artículo es dar carta de naturaleza registral sin garantía alguna a la información asociada sin establecer distinción alguna entre este tipo de información y la información de naturaleza puramente registral. No todo vale.

ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO EN LO RELATIVO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

Una de las cuestiones más arriesgadas de la reforma en ciernes de la Ley hipotecaria en materia de Catastro es la que aparece en el punto 5 del artículo 10 del borrador de anteproyecto, que si alguien dotado con  mediana sensatez no lo evita, parece que va camino de convertirse en ley. Dice el art. 10.5 del borrador, lo siguiente

5.  Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de esta ley, que la finca objeto de los derechos inscritos  tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

El punto 5 contiene un error técnico verdaderamente grave al atribuir expresamente a la representación gráfica catastral del inmueble los efectos del principio  hipotecario de legitimación previsto en el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Y resulta especialmente grave este error técnico  porque el 38LH establece una presunción que solo es predicable de los datos registrales, es decir a los datos inscritos en un Registro de la Propiedad. No se puede pretender la atribución de efectos fehacientes a delimitaciones catastrales porque estas son representaciones de hecho, que pretenden reflejar la realidad aparente del territorio de manera constantemente actualizada y  que se alteran sin necesidad de ser calificadas por un fedatario público, ni inscritas en un Registro de naturaleza jurídica. Por eso en el texto habría de quedar claro que el material aportado al título presentado a inscripción  puede ser la representación grafica de la parcela u otras cartografías alternativas pero que el resultado no es la incorporación al Registro  de la representación gráfica catastral, sino la creación de la base gráfica registral y será entonces cuando la misma cuente con los efectos del artículo 38 de la Ley hipotecaria.

TRATAMIENTO DE LA PUBLICIDAD GRAFICA REGISTRAL EN EL BORRADOR DE ANTEPROYECTO DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO (SI ALGUIEN DE MEDIANA SENSATEZ NO LO REMEDIA)

La propuesta de redacción del nuevo artículo 9 de la Ley hipotecaria, en uno de sus párrafos dice lo siguiente:

Los Registradores de la Propiedad no expediran mas publicidad grafica que la que resulte de la representacion grafica catastral , sin que pueda ser objeto de tal publicidad la informacion grafica contenida  en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar  de calificacion . Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representacion grafica georreferenciada alternativa , esta podra ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar  que la finca ha quedado coordinada graficamente con catastro . Asimismo podra ser objeto de publicidad registral  la informacion procedente de otras bases de datos , relativa a las fincass cuya representacion grafica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.

El tratamiento de la publicidad en el borrador viola con toda claridad los límites marcados por la Constitución Española ya que se vulnera clarísimamente el derecho básico a la información del que disfrutan los ciudadanos, por otro lado establecido en múltiples leyes.

Imaginemos (y no hay que imaginar mucho) que una finca de linderos objetivos (por ejemplo, cuatro calles) figura inscrita en el Registro de la Propiedad con una superficie de 500m2 y a la hora de medir su superficie sobre imágenes ortofotograficas o cartográficas  del territorio, o mejor aún, pensemos que contamos con un levantamiento topográfico de campo que afirme que la verdadera superficie que le corresponde al inmueble delimitado por esos linderos es de 1000m2

Si hacemos caso a la norma,  la consecuencia es que si el catastro publica una superficie diferente, se le debe negar al ciudadano la información real hasta que el Catastro consienta en reconocer los metros que realmente mide la propiedad.

Y yo, como Registrador, tengo dos problemas:

1º ¿Puedo negar al posible comprador de esa finca el conocimiento de una patología descriptiva manifiesta que va a afectar directamente a sus intereses económicos?

2º ¿Es el Catastro, es decir, son los intereses de la Hacienda Pública,  suficiente razón para condicionar a su actuación la realidad de la propiedad privada de los ciudadanos particulares?

Si a lo primero respondo que si y a lo segundo que también, por mucho que lo ordene el artículo 9 (solo borrador, espero), estaré actuando, a sabiendas, de manera injusta y eso me parece que tiene nombre según el Código Penal.

LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CATASTRO

Partimos de  la hipótesis que señala en el punto primero del artículo 10 LH según resulta del borrador de Anteproyecto (y que según parece saldrá adelante si alguien de mediana sensatez no lo impide antes)  y que no es otra que declarar la cartografía catastral como la base sobre la que representar la finca registral.  

1.     La base de representación grafica de las fincas registrales será la cartografía  catastral  que quedara a disposición  de los Registradores de la Propiedad.

Frente a esta imposición del punto primero del art 10, en el texto final de la reforma  deberían quedar incluidas  varias cuestiones fundamentales que resultan ignoradas y que de no tenerse en cuenta impedirán el éxito de esta reforma:

1. El registrador no se puede limitar a incorporar la cartografía (ya sea la catastral u otra alternativa) al folio registral como descripción de la finca, sino que crea su propia base gráfica registral (con sus diferentes estados o grados de validez y eficacia), la cual, aun cuando pueda ser coincidente con el material cartográfico aportado, es radicalmente diferente en cuanto a sus efectos jurídicos.

No es lo mismo la cartografía que se presenta para complementar la descripción de una finca y que queda archivada en un legajo con muy limitados efectos jurídicos, que el material que se aporta para que el Registrador califique, despache e inscriba una obra de creación jurídica de naturaleza registral: la base gráfica registral de la finca.

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible la coordinación con catastro

-        Solo representando la base gráfica registral de la finca es posible averiguar si  la descripción literaria que aparece inscrita en el folio se corresponde con la  realidad  o es defectuosa.

2. Es imprescindible que el Registrador pueda calificar  no solo la correcta descripción de la finca registral a través de la creación de su base gráfica, sino también la corrección y coherencia propias de la información catastral antes de tomarla como base de representación gráfica de las fincas . Hay algunas patologías descriptivas (contradicción entre la superficie gráfica y la alfanumérica, referencias  catastrales incorrectas, descripciones desactualizadas, etc.) que de no ser analizadas y calificadas por el Registrador pueden contaminar gravemente la descripción de las fincas. Por lo tanto es importante que se permita la utilización de cartografías alternativas para la representación geográfica de la finca , no solo en los casos de imposibilidad de existencia  catastral previa, como ocurre en el texto examinado, sino también en los supuestos en los que el Registrador advierta  error, omisión, falta de actualización o falta de la adecuada precisión de la información gráfica catastral
3. Resulta igualmente imprescindible abundar en el hecho de que el estado de coordinación entre finca y parcela admite varias  categorías o estados y que reducir el concepto de coordinación  solo al caso de coincidencia entre la descripción literaria de la finca y la  representación gráfica de la parcela catastral resulta ser simplemente una visión muy superficial  del problema