NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO (SEPTIMA PARTE)

La imposibilidad de llevar a cabo el análisis de coordinación entre el Registro y el Catastro puede obedecer a que la parcela catastral adolece de defectos descriptivos que impiden su coordinación. Existen varios supuestos en los que el Catastro arroja una defectuosa descripción de la parcela. Los agrupamos en dos categorías. Analizamos ahora la segunda.

Certificado de imposibilidad de coordinación por causa de error en la referencia catastral

Se trata de aquel supuesto en el que cuando intentamos activar la referencia catastral que aparece en el título o en el asiento registral, la misma sitúa la parcela en un lugar diferente a donde se encuentra situada la finca según su descripción o, simplemente no lleva a ningún lugar.
Resulta evidente que no se puede contrastar la parcela catastral con la finca cuando existe un error de localización. Siendo esta circunstancia la que determina que se haga constar por nota marginal la falta de correspondencia entre la parcela y la finca. (VER FICHERO UNO)
Ahora bien, esta apreciación precisa ser demostrada. mediante el anexo al certificado (VER FICHERO DOS)

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO (SEXTA PARTE)

La imposibilidad de llevar a cabo el análisis de coordinación entre el Registro y el Catastro puede obedecer a que la parcela catastral adolece de defectos descriptivos que impiden su coordinación. Existen varios supuestos en los que el Catastro arroja una defectuosa descripción de la parcela. Los agrupamos en dos categorías.

Supuesto de imposibilidad de coordinación por contradicción en la superficie de la parcela catastral.

Es el supuesto donde la parte alfanumérica de la certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela manifiesta que la misma ofrece una superficie determinada y cuando medimos el área del recinto gráfico de la misma certificación catastral, nos encontramos con el hecho de que dicho recinto tiene una superficie distinta en más/menos un 10%.

Se trata de una contradicción del propio certificado catastral que nos impide contrastar la parcela con la finca porque no sabemos a ciencia cierta cuál es la parcela, si la gráfica o la descriptiva. (VER FICHERO)

Ahora bien, esta apreciación precisa ser demostrada mediante anexo al certificado (VER FICHEROS)

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO (QUINTA PARTE)

La imposibilidad de llevar a cabo el análisis de coordinación entre el Registro y el Catastro y comprobar, como consecuencia del mismo, si existe convergencia o divergencia entre la representación gráfica de la finca y la de la parcela catastral, puede obedecer a un doble motivo: o bien la finca registral no aparece bien descrita y su base gráfica se encuentra en estado provisional o bien la parcela catastral adolece de defectos descriptivos que impiden su coordinación.

Cuando la finca se encuentra en estado provisional (color rojo) resulta imposible su coordinación precisamente porque no se sabe a ciencia cierta si el lindero trazado es cierto (por eso queda en estado provisional)

En este caso se suministra certificado de imposibilidad de coordinación, sin acompañar base grafica de coordinación alguna. El propio programa informático del que disponemos impide sacar certificados de coordinación sobre bases gráficas provisionales. (VER FICHERO UNO)

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO (CUARTA PARTE)

La coordinación Registro-Catastro es un tema conceptualmente muy complejo. Los títulos se inscriben en el Registro y esto puede producir una modificación en la realidad aparente del territorio o puede no ser así (por ejemplo una reparcelación urbanística que a pesar de hallarse inscrita, no es ejecutada materialmente hasta que transcurre un tiempo). Por otro lado los propietarios pueden hacer modificaciones en el territorio y no inscribirlas en el Registro de la Propiedad. El Registro ha de reflejar las modificaciones jurídicas del dominio inmobiliario, el Catastro, las alteraciones físicas de la realidad aparente del territorio. Ambas circunstancias no siempre son coincidentes en el tiempo.

Sincronizar los movimientos de una y otra institución es la principal complicación del proceso. Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia sino lograr el conocimiento recíproco de la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es una importante aportación al proceso histórico de coordinación porque ese conocimiento recíproco producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y catastrales.

Si aspiramos simplemente a conocer cual es la realidad catastral y registral en la que en cada momento histórico se encuentra cada parte del territorio, todo se simplifica notablemente porque tecnológicamente este proceso resulta muy sencillo:

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO. (TERCERA PARTE- MODELOS)

La coordinación entre Registro y Catastro es de naturaleza gráfica y consiste en el análisis del contraste derivado de la superposición de la capa de información registral (la base gráfica registral de la finca a coordinar) sobre la información catastral (el parcelario catastral tomado de la OVC a través del servicio de mapas correspondiente). (VER FICHERO 1)

La certificación de coordinación con el catastro puede arrojar un análisis de convergencia o coincidencia entre la parcela catastral y la finca registral que determinará el correspondiente informe añadido al certificado (VER FICHERO 2)

O puede arrojar un resultado de divergencia o diferencia entre la representación gráfica de la finca y la de la parcela. Siendo superficies equivalentes, la de la finca y la de la parcela, la divergencia puede ser motivada por desplazamiento de una representación sobre la otra, lo cual dará lugar al oportuno informe añadido al certificado (VER FICHERO 3)

O puede ser motivada dicha divergencia porque la superficie de la finca difiere en más/menos 10% de la de la parcela con la que se corresponde. (VER FICHERO 4).

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO. (SEGUNDA PARTE)

Si aspiramos simplemente a conocer cual es la realidad catastral y registral en la que en cada momento histórico se encuentra cada parte del territorio (nada menos…), todo se simplifica notablemente porque tecnológicamente este proceso resulta muy sencillo:

Simplemente se superpone la Base Gráfica Registral de la finca sobre el parcelario catastral.

El contraste de informaciones solo permite dos resultados:

- O la parcela y la finca coinciden. Existirá CONVERGENCIA entre ellas. (VER FICHERO 1)

- O la parcela y la finca no coinciden. Existirá DIVERGENCIA entre ellas.

Existen varios supuestos en los que se puede apreciar diferencias entre la representación de la finca y de la parcela. Todos ellos, por el momento, los podemos agrupar en DOS categorías

- DIVERGENCIA POR DESPLAZAMIENTO (VER FICHERO 2, 3, 4, 5)

- DIVERGENCIA POR SUPERFICIE (VER FICHERO 3, 4, 5, 6)

Las situaciones explicadas producen tres tipos de informe a suministrar a los usuarios registrales que así lo soliciten y bien podría suministrarse a Notaría en el momento de solicitar información registral para el otorgamiento de una escritura.

NUEVO CERTIFICADO GRAFICO DE COORDINACION CON EL CATASTRO

La coordinación Registro-Catastro es un tema conceptualmente muy complejo. Los títulos se inscriben en el Registro y esto puede producir una modificación en la realidad aparente del territorio o puede no ser así (por ejemplo una reparcelación urbanística que a pesar de hallarse inscrita, no es ejecutada materialmente hasta que transcurre un tiempo). Por otro lado los propietarios pueden hacer modificaciones en el territorio y no inscribirlas en el Registro de la Propiedad. El Registro ha de reflejar las modificaciones jurídicas del dominio inmobiliario, el Catastro, las alteraciones físicas de la realidad aparente del territorio. Ambas circunstancias no siempre son coincidentes en el tiempo. (VER FICHERO UNO)

Sincronizar los movimientos de una y otra institución es la principal complicación del proceso. Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia sino lograr el conocimiento recíproco de la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es una importante aportación al proceso histórico de coordinación porque ese conocimiento recíproco producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y catastrales.

Si aspiramos simplemente a conocer cual es la realidad catastral y registral en la que en cada momento histórico se encuentra cada parte del territorio, todo se simplifica notablemente porque tecnológicamente este proceso resulta muy sencillo:

VUELVO CON UN LIBRO: APROXIMACION A LOS PRINCIPIOS GRAFICOS HIPOTECARIOS

Acabo de publicar un libro sobre bases gráficas registrales. Se titula “Aproximación a los Principios Gráficos Hipotecarios” Editorial Bosch (VER FICHERO ADJUNTO). Era un trabajo mucho más largo, pero al final ha quedado reducido a unas 380 páginas. Es un libro técnico, denso, exclusivamente jurídico-hipotecario, he tratado de volcar en el todo lo que se, o creo saber, del aspecto jurídico de las bases gráficas registrales.

Comienzo hablando de la inscripción gráfica registral, intento hacer ver que es algo más que archivar o digitalizar planos. La base gráfica de una finca es parte de la descripción de la finca, puede producir efectos más potentes incluso que los de la propia descripción literaria. Como parte de la inscripción, estudio a fondo la calificación del registrador, el despacho de la base gráfica y por último la firma gráfica o validación del Registrador.

Sobre la hipótesis de una posible doble inmatriculación de fincas y atendiendo al problema de cuál ha de prevalecer, si la base gráfica de una finca moderna o la descripción literaria de la misma finca con inscripción literaria más antigua, desarrollo un juego de presunciones que descansan sobre los principios de legitimación y fe pública registral.

Por último, trato de la publicidad gráfica registral: todo el juego de visores, de salidas gráficas o impresiones en papel o pdf de una base registral . Es quizás la parte del libro menos desarrollada.

Si alguno de vosotros tiene el interés de leer este trabajo, me agradaría mucho atender cualquier posible comentario.